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　　来源：中国经营报

　　本报记者 陈婷 赵毅 广州报道

　　2024年以来，越来越多城市开始“卷”起得房率，即通过减少公摊、增加“赠送”面积来提高项目的实得面积。近段时间，河北张家口、湖南衡阳两地发文，商品房销售实行套内建筑面积计价，“取消公摊”的话题再度引起广泛讨论。

　　在广州，得房率“近100%”“达100%”乃至“超100%”正成为楼市吸睛的卖点。

　　“这是我从业以来看到得房率这么高的一个项目，确实夸张。”近日，广州房产中介魏强（化名）在向《中国经营报》记者介绍一处待售楼盘时感慨道。接待记者的另一名房产中介罗阳（化名）的从业时长比魏强多出三年，他对前述项目得房率水平的讶异程度倒没有那么强烈，但亦表示“很少见”。

　　上述中介口中所说的项目即位于广州南沙区的招商林屿境，由招商蛇口（001979.SZ）开发。据开发商透露，该项目是广州首个“超新规四代宅”，部分户型的使用率超140%。这是目前公开信息中，广州新盘得房率最高的项目。

　　招商蛇口广州公司相关负责人对记者表示，招商林屿境项目地块的拿地条件本身具有“25%阳台率+40%空中花园占比”，才能做到得房率达140%，公司亦还有多个得房率超100%项目。“目前，公司在广州得房率超100%项目的销售去化是达到预期的。”

　　“卷”得房率的开发商不只招商蛇口，今年10月，广州地铁集团为旗下得房率超100%项目进行了一波宣传。对于这类产品的销售情况及后续开发计划，记者同步致函广州地铁集团方面，但截至发稿未获回应。

　　有楼盘得房率达140%

　　“住在阳台、睡在飘窗”，业内对高使用率户型的居住感受如此形容道。

　　“得房率”原指套内使用面积与产权建筑面积之比。但记者了解到，近期市场上所说的“得房率”是指套内使用面积加上“赠送”的阳台、飘窗、花池等面积，再除以产权建筑面积得出的比例。

　　近段时间，广州楼市出现一批超高得房率项目引起广泛注意，其中最高140%得房率的楼盘甚是吸睛。

　　罗阳告诉记者，招商林屿境项目“赠送”的面积比较多，且该项目的阳台报建达到25%，对比传统户型的阳台报建（15%）高出不少。罗阳表示，花池与飘窗的面积不计入套内使用面积，阳台面积只计入一半。“加上‘第四代住宅’的概念，这种较为稀缺产品的开盘情况应该火爆。”根据明源地产研究院，“第四代住宅”又称为“城市森林花园住宅”或“垂直森林住宅”，是一种将地面庭院搬至高层建筑中的新型住宅模式。

　　记者近日在招商林屿境项目现场看到，目前开放了售楼部以及82平方米、110平方米两个户型的样板房，整体仍在施工中。

　　事实上，招商蛇口在今年9月才拿下招商林屿境项目地块，即南沙区横沥岛2024NJY-3地块，成交总价（也是底价）约10.18亿元，成交楼面价为13057元/平方米，该地块出让面积约3.12万平方米，建筑面积约7.8万平方米，容积率为2.5。

　　根据规划设计条件，上述地块项目鼓励采用“大阳台”设计，“大阳台”住宅户型满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台不限制进深，且半开敞空间水平投影面积之和不超过住宅套内（含半开敞空间水平投影面积）建筑面积的25%的，按其水平投影面积一半计算容积率建筑面积；每户可设计一个或多个户属空中花园，其水平投影面积小于等于住宅套内（含计容半开敞空间水平投影面积）建筑面积的40%，且符合相关条件的户属空中花园不计入容积率，也不计入产权面积。据悉，招商林屿境项目共开发7栋住宅，分两个地块进行建设。

　　为了解项目实际情况，记者联系采访招商蛇口方面。据招商蛇口广州公司相关负责人介绍，招商林屿境项目推出部分户型超140%使用率，将空中挑高约6米户属空中花园融入每一个户型，以“城市森林花园住宅”的理念引领房地产行业绿色发展。“这类产品在设计和施工上也比较有难度，因为6米挑高的空中花园在设计上更考虑采光和隐私性，我们还在建筑品质上严格把关，采用绿色环保材料。”上述相关负责人表示。

　　广州放宽计容标准

　　除了招商林屿境，招商蛇口广州公司相关负责人表示，公司自“广州新规”后的产品得房率都超100%，比如雍云邸、西派天河序。该相关负责人所说的“广州新规”是指2023年11月9日正式实施的《广州市建筑工程容积率计算办法》（以下简称《容积率计算办法》），也被市场称为“超新规”。

　　去年，广州市规划和自然资源局对《广州市规划管理容积率指标计算办法》进行修订，形成《容积率计算办法》。该文件规定，将住宅套内半开敞空间半计容的比例由原不超过套内建筑面积的15%放宽至20%，允许设置一个满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台，不限制其进深，高品质住宅的上限还可适当提高。套内建筑面积超过144平方米的复式住宅，其客厅、起居室挑空部分层高基准值由原6米放宽至7.2米。其中，半开敞空间指阳台、入户花园或设备平台等。

　　克而瑞分析指出，相比以套内使用面积销售，市面上出现的“高得房率”项目与城市土地供应端的政策支持密不可分，即通过放宽计容标准提高实得率。

　　记者也注意到，新规为开发商留出了设计空间，广州一批“超新规”地块亦陆续面世。

　　据合富研究院统计，截至今年12月初，广州已完成9宗“超新规”地块的出让。9月底，保利以总价约118亿元竞得天河临江大道北侧AT080722地块（南方面粉厂地块），建设用地面积4.7万平方米，规划建筑面积17.6万平方米，起拍总价约88.2亿元，最终成交楼面价为66957元/平方米。广州此前在土地推介会上曾明确前述地块将作为试点，可将阳台占比扩大到30%。彼时业内认为，该地块未来打造的项目得房率最高或可达130%。

　　随后，招商蛇口、越秀地产分别竞得招商林屿境项目地块、白云区怡新路以南AB3101046地块，这两宗地块规划的项目得房率均超120%。据广州市规划和自然资源局披露，拿地64天后（12月4日），越秀地产竞得的上述地块项目已经取得预售证，刷新广州全市住宅项目新盘入市最快纪录。该项目负责人表示，新项目的更快入市、更快销售、更快资金回笼，有效缩短开发周期，对开发企业实现资金良性运作及企业良性运营十分关键。

　　高得房率不等于高去化率

　　在政策推动下，开发商竞争焦点转向得房率，重点城市得房率“破百”正成为常态。

　　据克而瑞统计，今年上半年，全国主要城市超100%得房率的项目达70个，涉及广州、西安、长沙、成都、武汉等城市。其中，西安得房率领跑，占比达到30%，不少项目得房率甚至超过105%；广州最早放宽计容标准，得房率超100%的项目近13个，占比接近两成；长沙、成都、珠海等城市新盘项目得房率甚至超过110%。

　　“这意味着高得房率将成为未来新房市场标配。”克而瑞分析指出，不过，随着高得房率项目增多，项目去化率也开始表现出明显的差异。克而瑞统计数据显示，70个得房率超100%项目中，整体去化率中位数仅54.9%，去化率超60%的不足半数，去化率超80%的只有18%。“目前行业处于下行期，叠加市场预期不足、购买力有限等因素，同样是高得房率的产品，入市更早的优先抢占了市场，入市较晚的面临更激烈的产品竞争。随着高得房率产品集中入市，竞争或进一步加剧。”

　　记者亦注意到，有不少购房者对超高得房率的产品同样存在顾虑。“这种阳台能封窗吗？”“我有养猫，如果阳台不能封窗，就算得房率200%也不合适”“没有私密性，光线差”……

　　与此同时，开发商“卷”得房率现象亦引起市场对住宅产品迭代的思考。

　　合富研究院指出，短短一年多，阳台占比、飘窗宽度、空中花园占比等条件快速放松，广州住宅产品的整体得房率已经从80%逐渐进化超100%，个别项目已向125%、130%突破。“就目前执行效果看，新规及超新规对市场影响持续加大，未来有望形成新的市场格局。”加速住宅产品迭代，提升新房得房率使得户型布局更合理、居住体验更舒适，利好新房置业者。与此同时，加大户型“内卷”，为房企带来创新与挑战，敢做第一个吃螃蟹的人更容易掌握主动权。合富研究院亦指出，新规推动户型创新，也会给房企带来更多设计施工的挑战，比如阳台飘窗承重、飘窗有效利用及密封性、卧室大面积玻璃应对极端天气及私密性保障等问题。