新年首日，上海晴暖开场。记者走访售楼处和中介机构发现，虽然只有一天休假，不少人还是趁着好天气踏上看房路。有中介陪客户一天看了10套房，直言是“甜蜜的烦恼”，还有中介早上八点就开张做生意。

上海楼市最近的表现，可以用“活跃”形容。2024年12月，二手房（含商业）单月成交数据以2.97万套收官，创下近四年来单月新高。同月，上海至少有3个“日光新盘”。

种种表现让市场对新年开局，尤其是农历蛇年春节之后有了更多期待。新的一年，还有没有入手好时机？

新房二手房都有超预期表现

新年首日，记者实地探访新房售楼处。位于外环外的招商时代潮派项目人流不多，访客三三两两走进来看沙盘。在不了解情况的外人看来，似乎有些冷清。

项目营销负责人张婷感到既不意外也不焦虑，刚刚结束的12月，团队加班连轴转，抢收成绩不错，“元旦假期只有一天，大家都需要短暂的休息，才能更好发力”。

实际上，从2024年6月末首次开盘以来，这个总供应量达1600套房源的大盘，已经连续加推6次，其中两次“日罄”，供应节奏和销售情况都超出了公司预期。

招商时代潮派项目人流不多，访客三三两两走进来看沙盘戚颖璞摄

白领小苏也度过了一个格外舒心的元旦假期。她和卖家赶在2024年的最后一天，顺利完成了网签手续，为12月二手房交易量创纪录贡献了一份力量。对于小苏而言，置业上海原本并不在年度预算之内，但却成了她生活中一个意外而重要的转折点。

回顾12月，新房和二手房市场不断上演超预期表现。

新房方面，“日光机”“数开数罄”频繁出现。12月25日，位于徐汇滨江的中海领邸第五次加推，同日，位于普陀长风的越秀苏河和樾府第三次加推，12月27日，位于外环的浦东象屿联发金海汀云台第三次加推，三个项目都是当场售罄，被市场称为“日光制造机”。

令不少人意外的是，在当下，“日光盘”现象不再局限于豪宅项目。过去两年里，上海卖得最好的项目一般都是地段好、更保值的豪宅。随着市场环境转好，“日光盘”的定义正在被重新塑造。

据不完全统计，2024年全年，上海“日光制造机”超过13个，其中既有豪宅，又有改善类项目，也有位于远郊的刚需盘，实现了多点开花。

比如龙湖观萃项目三开三罄，其中一次认购率超过210%，它位于奉贤新城，位置紧邻商业和轨道交通。可见在如今的新房市场，购房者不仅仅只看重地段，对于居住品质的要求也日渐严苛。

二手房方面，更是接连破纪录。12月，单月二手房网签量2.97万套是近四年来的单月峰值，比它高的，要追溯到2021年1月，4.46万套；共有10天的单日网签量超过1000套，峰值出现在12月28日的1466套，两项数据均是2024年内新高水平。同时，2024年四季度二手房单月交易量实现三连涨，打破了年末楼市进入淡季的传统印象。

上海中原地产世纪花园分行高级店董潘雪莲告诉记者，世纪公园片区最近带看活跃，元旦假期这天，自己全天陪同一位客户看了10套房子，代理的新盘也有客户要求带看。而位于外环外的上海中原地产嘉定新城区域负责人徐鹏飞说，早上8点多门店就开始开张营业了，客户带看到晚上才结束。

连环政策的效应还在释放

进一步来看，12月楼市的活跃表现，背后有着一年多来连环政策的推动和铺垫。

2024年1月31日，上海从全市层面优化购房政策，取消了非沪籍单身人士限购，连续缴纳社保（个税）不低于5年的非沪籍人士，可以在外环外买房。2月份的春节之后，市场出现反弹，3月二手房成交量突破2万套。小苏就是该项政策的受益者，在2024年之前，她没有在沪购房的资格。

5月17日，央行宣布调整首付比例和公积金贷款利率，提振了市场信心。

5月27日，出台的房地产市场“沪九条”再次优化限购措施，把缴纳社保（个税）年限缩短，从5年变至3年；购房区域从外环外的新房和二手房，拓展为可以到外环内购买二手房。6月份，上海二手房成交量再次攀升到2.6万套。

8月27日，上海相关发布关于优化新出让商品住房用地套型供应结构的通知，优化中小套型要求，企业在产品设计上可以有更多的发挥空间，而这一调整背后的初衷还是更好地满足改善性置业需求，提升产品舒适度也会更加受到市场的欢迎，同时减轻销售的压力。

9月26日，中央政治局会议召开，释放出更加强有力的积极信号。如，要促进房地产市场止跌回稳，又如要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。

9月29日，上海房地产市场“沪七条”发布，进一步提振市场信心，扩大政策利好覆盖面。张婷告诉记者，在招商时代潮派项目中，约20%的业主是“新增购买力”，即属于外地户籍社保缴纳满一年但不满三年的群体。

11月13日，国家宣布调整房产交易契税。11月18日，上海宣布正式取消普通住房和非普通住房标准。这一标准取消后，个人出售满2年的住房增值税免征；个人所得税降至1%。

9月份之后，上海楼市表现明显活跃起来。由此可见，目前市场成交与政策利好程度是正相关关系，政策效应还在持续释放中。那么新年入手还有适合买房吗？

上海中原地产分析师卢文曦说，如果是购房人想买新房，目前上海入市的新房项目节奏快、数量多，可以结合自己的预算择机入手。如果想买二手房，目前二手房市场还处在“以价换量”阶段，买卖双方有议价空间。现阶段，二手房挂牌量整体比较大，购房人仍有不少选择的空间，可以多看多挑，地段为重、品质为先。