今年上海政府工作报告提出，加快推进“两旧一村”改造，全面完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造。上海两会刚结束不久，市中心就传来旧改好消息——1月21日，徐汇区张家弄片区房屋征收签约比率达到100%，千余户居民实现了盼望多年的“宜居梦”。

张家弄地块位于陕西南路、复兴中路、襄阳南路和南昌路之间，地块对面就是淮海中路环贸广场，位处寸土寸金的“黄金地段”，也是上海首批试点城市更新单元“三师联创”项目。

身处衡复历史文化风貌区与繁华的淮海路商圈，张家弄的居民对旧改征收有着更为复杂的情感。最终，故土难离之情难抵改善居住条件的迫切心愿，居民们一致选择奔向新的生活。而徐汇也借此契机，继续探索一条能让“老百姓多得益、市场有动力、财政可承受”的城市可持续更新路径。

舒抒 摄

一串数字

张家弄房屋年代久远，大多建于上世纪二三十年代，房屋主体结构以砖木为主，历经近百年风雨洗礼，不仅弄堂逼仄狭窄，建筑也老化严重。这里房屋类型多样，旧里、新里、新工房、公寓等不同类型的房屋犬牙交错，单位和住宅交织。房屋普遍外观陈旧，内部设施简陋，部分老旧房屋的楼梯狭窄陡峭，楼道昏暗，居住空间潮湿。

曹鸿春今年68岁，是张家弄土生土长的原住民。此前，他家的五口人居住在面积13.4平方米的房屋中，没有独立厨卫，每天都要倒马桶。2000年，徐汇区开展过一轮旧房改造，老曹住的居民楼有了抽水马桶，但烧饭仍旧在楼梯间。提到旧改，老曹说自己结婚时就开始期盼。“我1983年结婚，一盼就是40多年。”

老曹家的情况不是个例。不成套住房、72家房客……在张家弄，狭小的居住空间要容纳数倍于其原始设计的人口数量，也让这里成了繁华都市背后的另一面。

2024年5月，徐汇区政府下决心推进张家弄地块旧改。湖南街道会同徐房集团第三征收所正式启动张家弄片区地块房屋征收，项目指导单位包括区房屋征收指挥部、区建管委、区房管局和徐房集团等多个专业部门及企业。

之所以要撬动全区力量推进张家弄旧改，不仅在于其地理位置，更在于地块本身的复杂性。一串数字可以佐证：整个地块包含1185证居民，征收面积61738平方米；地块分割为4个片区、9块网格，为此成立了21个入户工作组，有涵盖22个项目的党建联席成员单位；整个旧改的推进周期超过260个日夜，其间召开了不下40场圆桌会议。

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为此，徐汇区抽调湖南街道党员和业务骨干，联合街道“梧桐坊”书记工作室的老书记，同时邀请辖区内的资深老民警和谙熟旧改政策的法官、律师、人民调解员等专业人员，组成了一支能力过硬的常驻力量。各指导单位还整合街道、社区的党员骨干，组成了一支能讲透征收政策、愿意倾听居民多元诉求的协调团队。22家党建联建单位定期召开专题研究分析会，围绕“真诚沟通、建立信任、透明公开、消除误解”等目标，召开征收与方案听证会和圆桌讨论会，力求听到居民最真实的诉求。

“一切的努力都是用真情换真心，保障居民合法利益最大化。”湖南街道党工委副书记梁军说。

一笔“违约账”

旧改被称为“天下第一难”。而在城市发展的过程中，城市空间要发挥更大、更好的功能和效益，旧改往往是一条必经路。

具体到旧改工作中，徐汇区委书记曹立强此前接受记者采访时这样总结：“要以‘儿女之心、儿女之情’为出发点，坚持‘旧改为民、旧改靠民’，做到公平公正公开；要广泛发动群众，共同办好旧改这件事关群众切身利益的事。”在此过程中，坚持“大账细算、综合平衡”，是徐汇区探索城市更新、推进“两旧一村”改造所总结出的经验。

梁军对此深有感触。“旧改推进过程中，既要让老百姓看到政府推动城市发展的决心，也要让老百姓感受到政府在改善民生方面的能力。”

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他举了一个“网红”饺子馆的故事。张家弄地块有一家东北饺子馆，开业十多年来小有名气。此次旧改，饺子馆房东要与其解除租赁关系，需要赔付违约金。起初，房东表示愿意最高赔付3万元，但饺子店考虑到现在的好位置和积累多年的客源要在一夜之间“归零”，并不同意，要求赔付28万元，二者差了近10倍。

此时，湖南街道及时引入“三所联动”机制，邀请律师、派出所民警和司法所专业人员来调解其中的矛盾。沟通中很快明确了2个关键问题：饺子店的新店选址；房东的赔付金额。选址不难，湖南街道为饺子店物色了几个新址后，店主很爽快，两三天就清空了店面。

但“3万元”和“28万元”之间的鸿沟，需要算一笔公平、公正又让各方“窝心”的“整体账”。

“我们跟店主沟通，根据房东违约的月份数、包子铺每月的收益区间，再加上设备搬迁的损失费、员工找工作的补偿费等，折算出了房东可承受、店主也满意的违约金价格。”梁军说。经过这笔“账”，梁军和同事们得出结论：旧改工作要“讲得出道理”，也唯有“讲道理”才能办好事。

一个心愿

张家弄旧改推进中，基层干部队伍也得到了有效锻炼，对城市更新的系统性有了更全面的认识。

湖南街道“95后”营商干部高玲第一次参加征收工作。她所在的第五征收小组，有一位79岁的独居老人。高玲在2024年11月的一个夜晚第一次见到老人，看到对方骑着自行车前来，步履轻盈、声如洪钟，她一开始觉得这位“酷酷的老爷爷”似乎“很好说话”。

没想到，老人刚一坐下就提出一连串需求：不买房，要租房；不跟房产中介签约，必须与政府或国企直接签订租赁合同；房源必须有两室一厅，且两室都朝南；厨房要宽敞明亮，通天然气；不去市郊养老社区，要留在市区。为了找到合适的房源，高玲和同事们差点“抓破脑袋”。

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转折发生在2024年12月7日。高玲清楚记得，那天她和同事们依旧在海量搜索匹配的房源时，忽然看到徐汇区有社会租赁住房的房源，供给方是区属国企，老人的情况符合申请条件，租金也在承受范围内。

“感觉思路一下子打开了，对上海的住房租赁体系也有了更充分的认识。”高玲说。很快，湖南街道就与徐汇城投集团取得联系，根据老人的需求筛选出一批房源。征收组工作人员到现场逐一实地踏勘房型后，为老人在斜土街道和凌云街道遴选出了3处房源，并接送老人到现场参观、选房。最终，老人选择了位于梅陇地区的一套社租房。

小高至今记得，老人踏进这套未来的家时的情景：冬日暖阳透过玻璃窗洒进屋内，窗上还贴着上一家租户——一对小夫妻留下的“囍”字窗花。问及小高为何如此尽心尽力为老人找到满意的房子时，她说一方面是出于工作的责任，另一方面，自己的家人也与老人有相似的援疆经历。“希望通过自己和同事们的努力，尽可能帮助老人实现夙愿，安享晚年。”

湖南街道办事处副主任张翌介绍，在张家弄旧改工作中，街道通过整合条线资源，成立了民生保障组、政策服务组、法律调解组等专业化功能小组，将居民最关心的征收政策、法律规定、帮扶制度等归结起来，让问题解答和处置流程能够高效运转。

同时，工作人员运用“一户一策”法和迈出“铁脚板”敲门入户走访，以及巧用“婆婆嘴”与居民拉家常、化解心结，挖掘出了深藏居民家庭中的各类矛盾症结，进而通过制作“为老服务表、困难帮扶表、矛盾化解表、清退任务表”，精准、量化地解决各类民生服务需求，从而实现了张家弄旧改征收的顺利收官。