普及一下“顶尖互动真的有挂吗”开挂教学
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2025-01-02 10:39:39

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  来源:华尔街见闻

  曾经在不动产江湖“叱咤风云”的险资,正卷土重来。

  2024年底,新华保险凭借年初设立的坤华(天津)股权投资合伙企业(有限合伙)(下称“坤华基金”)拿下第7座万达广场;

  同期,鼎晖投资旗下以中邮人寿、中意人寿等险资为LP的物流基础设施基金,完成了以物流园区为底层资产的50亿元投资。

  克而瑞研究中心指出,险资与不动产的“分分合合”已有20年历史。

  例如2015年,前海、安邦等中小险企通过万能险资金集中举牌,引发“宝万之争”,充当“门口野蛮人”;

  2021年地产股下挫后,泰康、大家、华夏等险企陆续抛售股票,减持万科、招商蛇口、华侨城、保利等。

  最新一轮交互中,多家险企增配REITs与优质物业,单是接手的万达资产已达16宗。

  多位业内人士指出,债券安全边际减小、资产荒的背景下,险资加码不动产旨在增厚收益;配置不动产种类的分化,则成为对经济周期不同判断的表达。

  “同为不动产,商业地产与基础设施的投资逻辑也有明显分化。”来自保险投资机构的从业者于明(化名)指出。

  于明表示,商业地产与经济周期密切相关,而基础设施的特点则在于受大环境影响小,可提供稳定现金流。

  “标的能侧面反映出险资对经济的预期。”于明称,“例如‘抄底’写字楼,基本逻辑是资产价格已到底部、未来安全边际高;买水利、公路则有可能持有相反预期。”

  景气重现?

  据克而瑞研究中心总结,险资与不动产常态化合作,有四类常见方式。

  一是通过二级市场股权投资,例如保利发展、万科地产、招商蛇口、碧桂园身后,都不乏险资身影;

  二是绕开监管与房企合作开发医疗卫生、养老服务产业、商业办公运营等建设用地,扮演“投资者”角色;

  三是投资公募REITs,通过战略配售、网下配售、二级市场投资公募REITs;

  四是收购商办、产业园区、仓储物流等持有型不动产项目,获取租金回报。

  自2023年后,险资投资不动产动态频发,主流方式由前两类转向REITs与实物资产。

  一方面,持续加码公募REITs投资。

  2023年9月,金融监管总局在《关于优化保险公司偿付能力监管标准的通知》(下称《通知》)中,将险企投资公募REITs中,未穿透的风险因子从0.6调整为0.5,降低资本占用,进一步打开入市空间。

  此后,各类REITs背后频现险资身影。

  例如,11月招商高速公路REIT上市,国寿、平安、人保及紫金财险均为战略投资方,险资战略配售与网下配售份额之和,占总额14.74%。

  同月,银华绍兴原水水利REIT上市,共吸引了险企及其旗下产品账户投资人84个。

  另一方面,频频收购持有型不动产。

  例如2024年初,新华与中金资本运营共同设立百亿规模的坤华基金,用于直接或间接地投向持有型不动产项目资产。

  截至同年末,坤华基金已取得北京、烟台、南京、成都、赤峰、晋江、银川7地万达项目控股权。

  新华之外,另有阳光、大家等5家险企在2023-2024年间拿下10宗万达资产;

  友邦在2023年初以24亿元收购北京朝阳区“凯德·星贸”项目控股权;

  平安以股权形式投资位于江门鹤山、江门蓬江及西安空港的三个物流园区;

  国寿以31亿元获远洋集团北京颐堤港二期49.985%股权。

  此外,泰康人寿、建信人寿、海保人寿等公司也曾披露大额不动产投资公告,频繁加码写字楼、产业园区与养老社区等不动产。

  方向转舵

  债券利率下行、资产荒的背景下,险资加码不动产旨在增厚收益。

  中债登结算数据显示,截至12月30日,10年期国债收益率为1.71%,环比下降30.78个BP,同比下降84.25个BP。

  多位业内人士表示,利率下行已是长期趋势,尤其利率债年内透支,明年空间有限,寻找更多可替代资产成为行业共同诉求。

  这一逻辑下,不动产成为险资的选项之一。

  例如经历约3年半的实践后,REITs作为特殊权益产品的定位正逐步得到市场认可。

  中金公司调研数据显示,约5成受访投资者将公募REITs定位为独立大类资产,亦有三到四成将其定位为含权固收资产替代以及红利权益资产。

  一方面,REITs与其他大类资产相关性低,可分散风险、优化组合;另一方面,其分红稳定的优势,也能分散风险,提升投资组合夏普比率。

  不动产实物投资同样有独特优势。

  于明指出,会计结算中实物资产以成本计价,更有利于平滑业绩。

  “实物资产每年只做一次估值调整,两次估值中间价值不变,可以很好平滑资产估值。”于明称,“资产盘子里有实物,表现就可能相对平稳,年底估值上升还能提升资产整体价值。”

  具体资产选择上的分化,则侧面体现出险资对经济周期的判断。

  例如,商业地产的价值主要体现在经济繁荣期,例如商场收益在经济繁荣时显著增加;

  以通讯、交通为代表的基础设施类资产,则因无论经济好坏均能产生稳定现金流,被视为低潮时的“避风港”。

  这一逻辑或可视为不同险企对周期认知的参考。

  一家头部险企人士透露,“我们关于不动产的投资更多是基础设施和仓储物流,比较少涉及地产。”

  亦有以新华为代表的险企年内频频“抄底”商业地产。

  新华保险新任董事长杨玉成就曾在年中的股东大会上,针对频频“抄底”商业地产表示,“公司未曾在地产投资上踩过雷,总体上资产质量较好。”

  “资产荒”严峻依旧

  不过无论REITs或是实物不动产,似乎都不足以应对险资当下的“资产荒”。

  一家头部险企资产配置部负责人对信风透露,当下债券收益率下行、资产荒,险资都在寻求替代品。

  “尤其我们这样的大规模公司,很难找到。”该负责人表示,“REITs规模整体太小,我们在大力购买,但还是不够。”

  该负责人称,“行业整体也在积极探索创新产品,但体量还远远不够。”

  截至2024年11月末,我国公募REITs产品已上市51支、4支产品实现扩募;发行总规模约1500亿元,其中扩募总规模约50亿元。

  但与此同时,我国三季度末险企资金运用余额为32.15万亿元、人身险公司达28.94万亿元。

  上述负责人透露,头部险企年可配置资金规模,往往在千亿至万亿。“标的少、收益下降是行业共同感受。”

  大公司“巧妇难为无米之炊”的困境,在中小公司身上更为严峻。

  于明坦言,市场中知名度较高的几笔不动产投资,更多是大险企用于增厚收益,对中小险企而言“不可复制”。

  “中小公司困境显著得多。”于明表示,“但是大部分中小险企难以进入不动产投资。”

  《通知》下调风险因子后,RETIs风险因子仍为0.5,高于沪深300、科创板的0.3、0.4;从当下资产类别看,绝大部分资产配置仍处在公开市场中。

  “REITs操作难度大、周期长、体量小;商业地产好的标的也不多。”于明表示,“中小险企中,有的不具备不动产投资资质、有的操作能力差,很难拿到好项目。”

  面向未来,于明表示,“还是期待监管可以进一步‘松绑’,业内创新出更多好的标的。”

  风险提示及免责条款

  市场有风险,投资需谨慎。本文不构成个人投资建议,也未考虑到个别用户特殊的投资目标、财务状况或需要。用户应考虑本文中的任何意见、观点或结论是否符合其特定状况。据此投资,责任自负。

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