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华夏时报记者 刘诗萌 北京报道

促进房地产市场止跌回暖的政策工具箱里，又增加了一项重磅工具——专项债。

10月12日，国务院新闻办公室举行“加大财政政策逆周期调节力度、推动经济高质量发展”新闻发布会。会上，财政部部长蓝佛安明确指出，将叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具，支持推动房地产市场止跌回稳。

具体措施上，财政部副部长廖岷介绍，将允许专项债券用于土地储备，考虑到当前各地闲置未开发的土地相对较多，支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，确有需要的地区也可以用于新增的土地储备项目；另外，支持收购存量房，优化保障性住房供给，一方面用好专项债券来收购存量商品房用作各地的保障性住房，另一方面保障性安居工程补助资金也调整方向，支持地方更多通过消化存量房的方式来筹集保障性住房的房源。

上海易居房地产研究院副院长严跃进向《华夏时报》记者指出，从历史改革来说，专项债一般不“涉房”，过去主要在棚改方面，很少会介入到房地产一些比较细的领域。但今年，自然资源部等部门已经多次提及了财政工具对于存量土地和房屋盘活的工作，同时财政部门过去也在专项债方面也持续多次提及专项债工具扩围的导向，此次发布会后，四季度专项债收购存量商品房的准备工作会加速，明年上半年各地部门或将发行收储存量土地或存量商品房专项债计划。

存量房收购继续发力

自从4月底的政治局会议首次提出统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施后，过去半年来“国家队”收房的动向一直备受市场关注。

“517新政”期间，央行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元；6月中旬，中国人民银行在山东省济南市召开保障性住房再贷款工作推进会，要求各金融机构着力推动保障性住房再贷款政策落地见效，加快推动存量商品房去库存；下旬，住建部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议，将收购存量商品房用作保障性住房的范围扩大至2884个县级以上城市；7月30日，中央政治局会议再次提出要坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房。

市场方面，截至目前，已经有超过60个城市发布了收购存量房做保障房的政策，包括一线城市深圳。据华泰证券测算，部分城市可能将收储房源的价格上限设定在同区位商品房价格5折以下。然而，当前整个房地产的库存仍然处于高位，要消化楼市存量、改变供求失衡的现状并不容易。上海易居房地产研究院全国百城库存数据显示，8月份全国百城新建商品住宅成交面积同比下降27%，相比7月份18.5%的降幅有明显扩大。去化周期为25.2个月，目前已连续7个月超过两年的去化水平，压力较大。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《华夏时报》记者表示，一方面，专项债预计将交给各地相关国企注资，成立独立的平台公司，满足资本金要求，用于推进保障性住房建设或推进收购存量作为保障性住房；另一方面，保障性安居工程补助资金从支持增量开始转向支持存量，这意味着保障房筹集开始全面转向存量盘活，财政政策也开始补足政府或国企的资金实力，推进存量盘活和去库存。

但他同时指出，专项债也有偿还本息的问题。收购存量做保障房的资金平衡难度大，还涉及到是否仍坚持成本价收购的问题，如果还坚持这样的原则，落地的项目很难放量。

使用范围扩大至土储

此次财政部发布会上的一个重要新政策就是专项债可用于盘活土地或收储。而从近期政策走向来看，这一意图也是十分明确的。

9月26日的政治局会议提出，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。与前几次政治局会议主要提及存量房收购不同，这次单独提及了土地方面。而此前，9月24日央行金融监管总局、证监会领导出席的国新办新闻发布会上，在支持收购房企存量土地上有了加码：在将部分地方政府专项债券用于土地储备基础上，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。在必要的时候，也可以由人民银行提供再贷款支持。

此次财政部的会议，同样在土地方面有了较大的突破，允许专项债用于闲置存量土地，确有需要的地区也可以用于新增的土地储备项目。李宇嘉认为，过去土地储备主要靠地方国企卖地或土地抵押来融资实现。现在可以发行专项债，极大地突破了当前卖地难、国企城投债务重对于土地盘活和储备的制约。

中指研究院政策研究总监陈文静也向《华夏时报》记者表示，此前自然资源部已经发文明确，对于收回收购土地用于保障性住房的，可通过地方政府专项债券等资金予以支持，央行也表示进一步明确研究对有条件的企业市场化收购房企土地的资金支持政策，且必要时提供再贷款支持。本次财政部进一步明确允许专项债用于土地储备，支持地方政府使用专项债用于收购存量土地，有助于加快闲置存量土地的收购节奏，促进市场“去库存”，推动房地产市场供需平衡。综合来看，盘活闲置存量土地的各项配套资金有望加速跟进落实，支持房企合理退地、换地，对于地方政府、房企等均将产生实质性利好。

推动专项债使用扩围

发布会上，财政部副部长王东伟透露，2020年以来累计安排新增专项债券18.7万亿元，支持了约13万个政府投资项目，2024年安排新增专项债券3.9万亿元，是历年来规模最大的一年。在分配和发行使用方面，一方面，加大对经济大省专项债券支持力度，额度分配向项目准备充分、投资效率较高的地区倾斜；另一方面，合理安排其他地区专项债券额度，推动在建项目续建完工和国家重大战略项目落地实施。截至9月底，各地发行新增专项债券3.6万亿元，占全年额度的92.5%。

他同时也强调，要健全专项债管理机制，从严管理。完善专项债券“借用管还”全生命周期管理，加强债券资金支出监管，落实项目主管部门和项目单位责任；健全完善专项债券项目资产台账，确保政府负债和项目资产平衡；探索专项债券提前偿还，研究建立健全偿债备付金制度。

中泰证券研究所政策组首席分析师杨畅认为，此次财政部会议提出，可以“允许专项债券用于土地储备”以及“支持收购存量房，优化保障性住房供给”，反映了多层意图。首先扩大了地方政府专项债的使用范围，同时通过收购存量房将为地方减缓库存压力提供支撑，另外，通过地方政府专项债也明确了地方对房地产的主体责任。但需要注意的是，收购存量房之后用于保障房供给，会否对商品房市场产生扰动。

李宇嘉表示，“517新政”的核心内容之一，即库存超过18个月的城市，禁止新增土地，只能转向存量盘活。存量盘活主要有三个路径，即优化规划条件鼓励企业自己开发、市场化流转出去或者卖给政府。现在，由于市场下行、地价下跌、资金链紧张，企业自主开发的积极性很低，流转给国企或卖给政府成为主渠道。但由于政府或国企债务重、土地出让金骤减，导致盘活难度大，而供求关系压力大，迫切需要盘活，这也是专项债用途扩围的主要原因。有了专项债的支持，国企或政府平台收储、盘活土地力度加大，有利于保障房建设、纾困房企资金链。但关键是专项债盘活的价格如何定，而且专项债是要偿还本息的，收回来用作保障房或再出让能否实现资金平衡，仍然有不确定性。